Davanje političarima toliko moći da bezgranično ulažu tuđi novac u izgradnju nekretnina dovelo bi bez sumnje do povećanja korupcije i obezvrjeđenja nekretnina u vlasništvu građana RH.

Potreba za stanovanjem spada u jednu od temeljnih ljudskih potreba, tu nema sumnje. Kao što želimo biti sigurni da ćemo svaki dan imati dovoljno hrane i pića, tako želimo biti sigurni da ćemo imati zaklon nad glavom. To je nužno za osjećaj sigurnosti i zadovoljstvo životom.

U vremenima gospodarske krize taj ljudski osjećaj sigurnosti se narušava, jer sve ljudske potrebe, pa čak i temeljne kao stanovanje, postaju nesigurnije. Osiguravanje temeljnih životnih potreba postaje nesigurnije, a samim time zadovoljstvo životom opada. S druge strane ta potreba se može iskorištavati u doba gospodarskog booma pa često prevelika samouvjerenost i snaga želje za boljim i većim mjestom stanovanja može dovesti do nerealnih očekivanja, a ljudi kupuju sve veće i bolje stambene prostore koje možda i ne mogu priuštiti.

Zbog dobrog općeg gospodarskog stanja i financijske institucije lakše daju kredite pa tako ljudi kupuju bolje stambene objekte nego što to realno mogu priuštiti. Tako se stvara nekretninski balon koji može biti inicijator nove gospodarske krize, kao što se dogodilo 2008. u SAD-u.

Stambeni prostor je jako važan pa nije čudo da ljudi pretjerano reagiraju na sve promjene na tržištu nekretnina. Tako su se na razini EU okupili razni aktivisti pod inicijativom "Stanovanje za sve", koji žele da stanovanje postane društvena (državna) briga i da svima treba biti osiguran adekvatan životni prostor. Inicijativa je potaknuta činjenicom da cijene nekretnina i najma rastu gotovo u cijeloj EU, što uključuje i Hrvatsku. Ali jako usko gledaju na cijeli proces nekretninskog tržišta, ne sagledavajući širu sliku i ne pronalazeći prave uzroke problema.

Nekretninsko tržište je jedno od najreguliranijih dijelova gospodarstva jer su tijekom povijesti mnogi drugi "aktivisti" tražili razne državne regulacije da bi pokušali kontrolirati tržišne sile. I uspjeli su, različitim intenzitetima, ovisno od zemlje do zemlje. Naravno, imali su dobre namjere, ali dobre namjere ne daju istodobno i dobre rezultate.

Europske države su povijesno puno jače pokušavale kontrolirati tržište nekretnina i tržište najma od SAD-a. To je stvorilo i sasvim drugačije rezultate.

Prvo valja naglasiti da se površina nekretnina za stanovanje zadnjih stotinjak godina konstantno povećavala, što je logičan rezultat gospodarskog razvoja i višeg standarda. Isti proces se odvijao i u SAD-u i Europi. Ali zbog manje regulacije, iako ne odsustva bilo kakve zakonske regulacije, taj proces je bio puno intenzivniji u SAD-u. Tako podaci pokazuju kako se u SAD-u prosječna površina kuće povećala s 93 četvorna metra 1950. na 150 četvornih metara 1975., 160 1983. sve do čak 240 četvornih metara 2013. godine (odnosi se na tlocrtnu površinu, a ne neto površinu). Isto se događalo i u Europi, ali puno sporije. Tako je 1950. prosječna kuća u Europi bila čak malo veća nego u SAD-u, ali je veličina rasla puno sporije pa je 2015. prosječna kuća u Europi imala 80 četvornih metara tlocrtne površine manje od prosječne kuće u SAD-u.

Kako se istodobno smanjivao i prosječni broj članova kućanstva, to znači da je površina koja otpada na jednu osobu također rasla. Nikada u povijesti jedna osoba nije imala toliko kućnog prostora "za sebe", čime djelomično možemo objasniti i rast cijene nekretnina te najma zadnjih desetljeća. Tako da je argument da postoji nekakva kriza stambenog prostora te da ljudi žive u neadekvatnim prostorima sasvim promašena.

Činjenica je da sigurno postoje obitelji koji žive u prenapučenim životnim prostorima, ali valja imati na umu da se ideja toga što bi "dovoljan životni prostor" bio tj. koliko bi iznosio po članu kućanstva jako mijenjala kroz povijest. Sama činjenica da se danas smatra kako svako dijete treba imati vlastitu sobu je pokazatelj koliko je napredovao životni standard od 1950-ih ili pak ranijih stoljeća kada je prosječna obitelj spavala u istoj sobi.





Alarm oko rasta cijena nekretnina zadnjih godina također nije opravdan. Radi se samo o tržišnoj korekciji poslije velikog pada cijena u vrijeme krize 2008. i njihovoj dugogodišnjoj stagnaciji. Sasvim je očekivano da će cijene nekretnina poslije pola desetljeća pada i stagnacije rasti. Zbog toga je posebno nerazumljiva odluka nekih država kao što je Hrvatska da dodatno subvencioniraju kupnju nekretnina i tako još intenziviraju taj rast cijena.

Samo je ekonomski analfabet ili osoba opasnih namjera mogla doći na ideju da u situaciji kada se očekuje oporavak cijena nekretnina dodatno subvencionira kupnju nekretnina i time dodatno pogorša taj rast cijena umjetnim pumpanjem potražnje.

Cijena kuće u UK:


Hrvatski aktivisti koji održavaju inicijativu "Stanovanje za sve" navode primjer Beča koji jako regulira cijene najma. Ali zaboravljaju napomenuti da prosječna cijena najma u tom gradu nije toliko niža od usporedivih gradova koji imaju nešto slabije regulacije, a da su te regulacije stvorile dodatne probleme. Npr. ugovor o najmu se sklapa na minimalno tri godine, stanovi se iznajmljuju gotovo uvijek prazni, bez namještaja, hladnjaka, perilice itd., većina najmodavaca zahtijeva da uzmete stambeno osiguranje, iznos kaucije je najamnina za tri mjeseca itd. Svi ti problemi su stvorili manjak stambenih objekata pa se procjenjuje da na prostoru Beča nedostaje 11.000 stanova.

Neosporno je da u svakoj državi treba postojati snažan i pravedan pravni okvir koji će regulirati odnose između najmodavca i najmoprimca, vlasnička prava i provedbu ugovora. Ali prevelika regulacija sa sobom donosi nove probleme.

Najapsurdnija ideja inicijative je da investicije u javno stanovanje ne ulaze u obračun javnog deficita. Vjerujem kako inicijatori stvarno imaju dobre namjere, ali predložena ideja je čisto glupa. Ako mislite da sada postoji nekakva "građevinska mafija", pričekajte samo da zakon omogući političarima da troše neograničena financijska sredstva i financiraju građevinske kompanije da grade potencijalno neograničen broj novih stanova. Nastala razina korupcije bi bila...veća od bilo čega što smo do sada vidjeli, čak i u Hrvatskoj. Ustvari je svaka ideja da se državi daruje tolika moć da bez ikakvih određenih granica radi nešto jako opasna i predstavlja ustvari smo ideju da se političarima daje neograničena moć.

Ako toliko vjerujete u poštenje, integritet i samokontrolu političara, onda slobodno tražite takav zakon, ali kada se ispostavi da davanje neograničene moći političarima samo stvara ogromne probleme s korupcijom, onda nemojte kriviti nikoga drugoga osim samih sebe.

U situaciji gdje bi država financirala nesputano građenje novih stambenih objekata osim astronomske korupcije novonastali problem bi bilo obezvrjeđenje imovine svih onih koji imaju vlastitu nekretninu. A takvih je u Hrvatskoj 90% građana. To bi dovelo do toga da vrijednost svih nekretnina naglo padne pa bi netko tko ima stan u vrijednosti nekoliko stotina tisuća eura vrlo brzo de facto ostao bez velikog dijela svog bogatstva jer bi taj stan ubrzo vrijedio nekoliko puta manje. Znači predložena ideja bi direktno umanjila bogatstvo 90% građana RH.

Inicijativa "Stanovanje za sve" je samo još jedna od brojnih inicijativa koje ne vide pravi izvor socio-ekonomskih problema i probleme bi rješavala intenziviranjem uzroka koji su i doveli do tih problema.