APN (Agencija za promet nekretnina) je 4.rujna 2017. godine počela zaprimati zahtjeve za subvencioniranje stambenih kredita, na način da će država putem APN-a četiri godine plaćati pola iznosa mjesečne rate bankama. Za tu namjenu je u proračunu osigurano 17,5 milijuna kuna.

Subvencioniranje kredita odobravat će se za kupnju stana ili kuće, odnosno za gradnju kuće, čija cijena s PDV-om ne prelazi 1.500 eura po metru četvornom. Cijena može biti veća, ali se u tom slučaju razlika neće subvencionirati. Osim za kupnju prve kuće ili stana, subvencija se može dobiti i za kupnju većeg stana. Manji stan mora biti jedina nekretnina i mora se prodati u roku od dvije godine.

Maksimalan iznos kredita ograničen je na 100.000 eura. Stambeni kredit može biti veći od tog iznosa, ali se neće subvencionirati. Također, rok otplate kredita ne smije biti kraći od 15 godina, a efektivna kamatna stopa na stambeni kredit prve četiri godine ne može biti veća od 3,75 posto godišnje. U subvencioniranju kredita sudjeluje deset banaka - Hrvatska poštanska banka (HPB), Erste&Steiermaerkische banka, Podravska banka, OTP banka, Zagrebačka banka (ZABA), Privredna banka Zagreb (PBZ), Splitska banka, Karlovačka banka, Istarska kreditna banka Umag i Raiffeisen bank Austria.

Na prvi pogled sve to izgleda kao lijepa ideja, oblik demografske mjere koja će pomoći mladim obiteljima da dođu do nekretnine za stanovanje. Ali što se krije u pozadini i do čega će takva politika dovesti?

Prvi efekt se već dogodio, a to je veliko poskupljenje stanova. Iako je stopa subvencioniranja manja za razvijene gradove kao što su Zagreb, Split i Rijeka. Ali to je uvedeno tek ove godine, kada je šteta već počinjena, a i pitanje je hoće li to imati veliki učinak na snižavanje potražnje za stanovima.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna cijena četvornog metra novih stanova u Zagrebu iznosila je u drugom polugodištu 2017. godine 12.390 kuna (1654 eura), što je čak 24,8 posto više nego u drugom polugodištu 2016. godine. Pritom treba naglasiti da su u izračun prosječne cijene uključeni i stanovi POS-a koji su znatno jeftiniji od ostalih.

Država je tako svojom politikom subvencioniranja stambenih kredita prve četiri godine dovela do jako velikog rasta cijena, a neto efekt će biti negativan za kupce, tj. kupci novih stanova su više izgubili od politike subvencioniranja jer iako će plaćati upola manju kamatu prve četiri godine, nakon toga će plaćati veću kamatu nego što bi plaćali da cijene stanova nisu porasle jer im je sama cijena kupljene nekretnine veća kao rezultat državne politike subvencioniranja, a nitko ne uzima kredit za stan na manje od 10 godina. Stoga, iako će prve četiri godine plaćati manju kamatu, morat će podići veći kredit zbog umjetno napuhane cijene stanova, a samim time će im i rate kredita nakon isteka roka od četiri godine biti veće nego što bi bile da nekretninu nisu kupiti po napuhanoj cijeni koju je stvorila država svojom politikom.

Kratkoročno je država pomogla, ali je srednjoročno i dugoročno (nakon 4 godine) ustvari pogoršala situaciju.

Valja se podsjetiti da je Vlada 1. siječnja 2017. ukinula oslobođenje od Poreza na promet nekretnina za kupnju prve nekretnine, što je bila upravo mjera koja je bila namijenjena mladim obiteljima da bi im se olakšala kupnja prvog stana/kuće. Koliko je licemjerno od trenutne Vlade da tvrdi kako subvencionira kamatu za nekretnine kredite da bi pomogla mladim obiteljima ako je upravo ta ista vlada ukinula oslobođenje na plaćanje poreza za kupnju prve nekretnine, što je bilo namijenjeno mladim obiteljima? Kome onda pomaže ovakva porezno-fiskalna alkemija u kojoj država prvo oduzima (uvodi porez), a poslije subvencionira i tvrdi da je pomogla demografskoj obnovi?

Nije dovoljno preveliko ekonomsko znanje da se vrlo brzo shvati kome ukidanje poreznog oslobođenja da bi se subvencionirati krediti odgovara. To je primarno država, zatim banke te članovi političkih stranaka i zaposlenici u javnom sektoru.

Matematika je jednostavna. Uzmimo da je vrijednost stana 100.000 €. Porez na promet nekretnina je 4.000 €. Država subvencionira kamatu za prvih nekoliko godina - otprilike je točno taj iznos. Dakle, zapravo vrati podobnima porez koji drugima uredno naplati. Za dobivanje kredita potreban je niz dokumenata - povijesni pregled kakve starije zgrade može koštati i do 1.500 kn. Vlasnički 20kn - svaka daljnja stranice 20 kn, potvrda da je zgrada napravljena prije 1968. godine. 240 kn + svaki list od ukupno 4 po 20 kn taksi, uvjerenje da je zaista zgrada a ne neka štala ili pomoćni objekt 245 kn + 20 kn po stranici (obično 4 lista) kopija katastarskog plana 30 taksene marke + 60kn gotovina, svaka daljnja stranica 60 kn, samo ovjera potpisa kod javnog bilježnika košta 125 kn, solemnizacija (potvrda ugovora kod javnog bilježnika) na 100.000 € košta do 4.000 kn, vještačenje i procjena vrijednosti od 2.700 kn do 5.000 kn, a uvijek se i zagubi koji dokument ili „fali još jedan papir“.

Onima koji su upoznati s procesom i troškovima dokumentacije oko stambenog kredita jasno je da kada se ti administrativni troškovi koje država traži za dobivanje subvencije kredita pridodaju porezu na promet nekretnina ustvari je neto efekt nula ili čak negativan. Ali tajna je upravo u tome što državna Agencija za promet nekretnina odobrava kredite, a sami proces nije nimalo transparentan i odiše korupcijom. Naime, APN nema zakonsku obvezu da mora javno objavljivati podatke od koga je kupio nekretnine ili kome je omogućio subvencioniranje kredita.

Prema informacijama ljudi zaposlenih u agencijama za nekretnine, te kredite dobivaju mladi ljudi zaposleni u državnoj, županijskoj i lokalnoj upravi, većinom članovi HDZ-a. Tako da bi formulacija bila - država vrati svojim glasačima i članovima porez na promet nekretninama, a ostalima ne.

U konačnici se radi upravo o tome, država je uvela novi porez, a tzv. „subvencijom“ samo iznos tog poreza vratila politički podobnima.

Od toga nije imao koristi samo političko-službenički aparat, nego i državna blagajna kao takva. Ustvari se radi o tome da je ovom alkemijom država kreditirala samu sebe. Ukidanjem porezne olakšice za kupnju prve nekretnine da bi kasnije subvencionirala kamate na stambene kredite je ustvari država uzela 4% vrijednosti nekretnine (iznos poreza) da bi tijekom četiri godine vratila taj iznos, i to bez kamate koju bi morala platiti u kod normalnog zaduživanja. Maestralno, zar ne?

Naravno, koristi imaju i banke kod kojih građani sada uzimaju veće iznose stambenih kredita zbog toga što moraju platiti dodatno povećanje cijena. Banke su ustvari najveći dobitnici, jer ne moraju ništa „subvencionirati“ kao država, nebitno im je tko će otplaćivati ratu kredita, država ili korisnik, a sami novčani iznos koji zarađuju na kamati je veći jer je glavnica veća zbog rasta cijene nekretnina.

Kod ekonomski neobrazovanog stanovništva RH ovakva alkemija će biti shvaćena kao dobra politika kojom država brine za mlade obitelji i demografsku obnovu. Jer tko ne voli „subvencije“? „Subvencije“ su magična riječ koja rješava sve probleme, bar tako ekonomski neobrazovani građani RH misle. Od problema u poljoprivredi, preko brodogradilišta, do nekretnina, glavno da postoje nekakve „subvencije“ i sve će biti dobro. Ekonomski nepismenim ljudima je lako prodavati da je država ovim napravila dobar potez kojim brine za mlade obitelji. Ustvari je cijela intencija u tome da država podigne porezno opterećenje da bi mogla plaćati zaposlenike u javnom sektoru i druge interesne skupine, a istodobno te iste interesne skupine de facto oslobodi od podizanja poreznog opterećenja.

Sada će se pojaviti oni koji će opet uzvikivati da država treba ograničiti rast cijena nekretnina nekom novom regulacijom. „Država d`uradi nešto!“, bojni poklič mentalnih socijalista će još jednom odzvanjati medijima a svi koji se razumiju u ekonomiju će se hvatati za glavu, jer da država nije nešto „uradila“ problema ne bi ni bilo. Je li realno očekivati da će „Država d`uradi nešto oko toga što je država uradila“ rezultirati nečim pozitivnim?