Vlada RH od 1. siječnja 2027. želi ograničiti koliko najmodavci smiju podizati najamnine. Na prvi pogled to je blaga mjera. Ali iskustvo od San Francisca do St. Paula i Barcelone pokazuje da kontrola najma pomaže onima koji već imaju stan - i odmaže svima koji ga tek traže. U zemlji s 600.000 praznih stanova to je najgori mogući smjer.

Što je vlada najavila?

Nacrt novog Zakona o najmu stanova ministar Branko Bačić predstavio je krajem srpnja, a vlada ga je u rujnu uvrstila u 11. paket mjera pomoći građanima.

Premijer Andrej Plenković obrazložio ga je "anomalijom na tržištu najma koja ide na štetu najmoprimaca". Zakon bi trebao stupiti na snagu 1. siječnja 2027.

Ključne odredbe za privatni najam:

1. Početna najamnina ostaje slobodna, ali se tijekom ugovora smije podići najviše jednom u 12 mjeseci, uz najavu od 30 dana.

2. Povišenje ne smije biti veće od rasta indeksa cijena stambenih nekretnina Državnog zavoda za statistiku u prethodnoj godini. Ugovorna odredba koja to prekorači bila bi ništetna.

3. Ugovor o najmu mora se solemnizirati kod javnog bilježnika.

4. Ako najmodavac otkaže ugovor bez krivnje najmoprimca, rok za iseljenje je najmanje šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina, i još šest mjeseci više ako u stanu živi dijete.

5. Najmoprimac može otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz otkazni rok od 60 dana.

6. Država bi preko Agencije za osiguranje radničkih tražbina najmodavcima nadoknađivala neisplaćene najamnine, uz godišnju članarinu.

Pošteno je reći: ovo nije berlinski model. Početna najamnina ostaje tržišna, a gornja granica je labava - cijene nekretnina prošle su godine porasle gotovo 16 %, a u prvom tromjesečju 2026. 14,3 % na godišnjoj razini. Dio odredbi, poput državnog jamstva za neisplaćenu najamninu, mogao bi čak smanjiti rizik najmodavaca.

Problem nije u tome koliko je mjera stroga danas, nego u smjeru koji otvara i u troškovima koje nameće dijelu tržišta koje je već sada premaleno.

Rijetka tema oko koje se ekonomisti slažu

Ekonomisti se rijetko slažu oko ičega. Kontrola najma je iznimka. Paul Krugman, koji se ne može optužiti za tržišni fundamentalizam, napisao je 2000. da je analiza kontrole najma jedno od "najbolje shvaćenih pitanja u cijeloj ekonomiji".

Kad je panel istaknutih američkih ekonomista Sveučilišta u Chicagu (IGM Forum) upitan je li kontrola najma povećala količinu i kvalitetu priuštivih stanova, 81 % ih se nije složilo, a samo 2 % jest.

Mehanizam je jednostavan. Kad država ograniči koliko vlasnik može zaraditi na najmu, vlasnik ne prestaje razmišljati. Računa koliko ga stoji alternativa: prodati stan, koristiti ga sam, iznajmiti ga turistima, ostaviti ga praznog dok cijena raste.

Kad najam postane manje isplativ ili rizičniji, dio stanova napušta dugoročni najam. Oni koji već imaju ugovor prolaze bolje. Oni koji tek traže stan - mladi, oni koji se sele zbog posla, oni koji dolaze u grad - nalaze manje ponude i više cijene na nereguliranom dijelu tržišta.

Najopsežniji pregled istraživanja objavio je 2024. Konstantin Kholodilin s njemačkog instituta DIW Berlin u Journal of Housing Economics. Pronašao je 206 radova o učincima kontrole najma, od čega 112 objavljenih empirijskih studija, od 1967. do 2023., na svim kontinentima osim Antarktike.

Zaključak nije jednoznačan. Kontrola najma prilično uspješno usporava rast najamnina u stanovima koje obuhvaća. Ali istodobno izaziva niz štetnih učinaka za cijelo društvo: više najamnine u nereguliranim stanovima, manju mobilnost stanovništva, lošiju raspodjelu stambenog prostora i manje gradnje.

Drugim riječima: kontrola najma radi upravo ono što obećava - za one koji su unutra. Račun plaćaju oni vani.

St. Paul: grad koji je dvaput morao ustuknuti

Najsvježiji američki primjer dolazi iz St. Paula u Minnesoti. U studenome 2021. 53 % birača na referendumu izglasalo je jednu od najstrožih kontrola najma u SAD-u: najviše 3 % povišenja godišnje, bez iznimke za novogradnju i bez mogućnosti povišenja ni kad se stanar iseli.

Gradnja je stala gotovo preko noći. Prema samom gradskom vijeću, do travnja 2022. izdano je oko dvjesto građevinskih dozvola za stanove, nasuprot 1.391 u istom razdoblju godinu ranije.

U susjednom Minneapolisu, gdje je gradnja olakšana, a kontrole najma nema, broj dozvola u istom je razdoblju porastao gotovo četiri puta. Kamate i troškovi gradnje bili su u oba grada isti. Razlika je bila u pravilima.

Već u rujnu 2022. vijeće je ukinulo odredbe zbog kojih je pravilnik bio među najstrožima u zemlji i izuzelo novogradnju na 20 godina, uz obrazloženje da ne želi odvraćati od gradnje.

Nije bilo dovoljno: Federalne rezerve iz Minneapolisa bilježe pad broja dozvola za višestambene zgrade s više od 2.000 godišnje na vrhuncu na 404 u 2024. i 357 u 2025. U svibnju 2025. vijeće je zato trajno izuzelo sve zgrade izgrađene nakon 2004. Investitori su Fedu rekli da su nakon referenduma oklijevali ulagati u grad, a nakon izmjene iz 2025. ponovno se vraćaju.

Tko je dobio? Ekonomisti Kenneth Ahern i Marco Giacoletti u ovogodišnjem radu u Journal of Urban Economics pokazali su da je kontrola smanjila vrijednost nekretnina u St. Paulu za 4 do 5,5 % u odnosu na okolne okruge. Ključan je nalaz o raspodjeli: stanari s prihodima između 47.500 i 90.000 dolara dobili su gotovo trostruko veću korist od onih s prihodima ispod 22.500 dolara.

Autori zaključuju da su koristi raspodijeljene regresivno - više su dobili bogatiji.

A najamnine? U St. Paulu su, prilagođeno inflaciji, doista pale za oko 10 % od vrhunca 2020. Ali pale su i u gradovima bez kontrole. Minneapolis, koji je umjesto kontrole odabrao gradnju, imao je od 2022. do 2024. rast najamnina od samo 0,7 %, prema 1,8 % u St. Paulu. Grad s kontrolom najma nije dobio niže najamnine od susjeda bez nje.

Berlin, San Francisco, Katalonija, Buenos Aires

St. Paul nije iznimka. Gdje god je kontrola najma pažljivo izmjerena, priča je slična.

Berlin. Godine 2020. glavni grad Njemačke uveo je Mietendeckel - zamrzavanje najamnina. Njemački ustavni sud ukinuo ga je već nakon godinu dana.

Studija Hahn, Kholodilina, Waltl i Fongonija, objavljena 2024. u časopisu Management Science, pokazuje što se dogodilo u toj godini. Oglašene najamnine u Berlinu jesu pale, ali su u susjednim općinama bez regulacije brzo rasle. Broj stanova ponuđenih za najam značajno je pao, a dio ih se, čini se, trajno povukao s tržišta najma.

Najviše su stradali oni koji su prvi put tražili stan i oni koji su se htjeli preseliti. Zaključak autora: negativne posljedice za najmoprimce nadmašuju pozitivne.

San Francisco. Najcitiranija moderna studija, rad Rebecce Diamond, Timothyja McQuadea i Franklina Qiana sa Stanforda objavljen 2019. u American Economic Review, iskoristila je proširenje kontrole najma 1994. kao prirodni eksperiment. Stanari pod kontrolom ostajali su na svojoj adresi i do 20 % češće, što su zagovornici i htjeli. No vlasnici obuhvaćenih zgrada smanjili su ponudu stanova za najam za 15 %, pretvarajući ih u stanove za prodaju ili obnavljajući zgrade.

Posljedica je bio rast najamnina u cijelom gradu za 5,1 %, uz trošak za stanare od 2,9 milijardi dolara - od čega 42 % plaćaju budući stanovnici grada. Autori zaključuju da je kontrola potaknula gentrifikaciju koju je trebala spriječiti.

Katalonija. Od rujna 2020. Katalonija je u gradovima s napetim tržištem uvela gornju granicu najamnine vezanu uz prosjek okolnih stanova. Ekonomisti Joan Monras i José García Montalvo utvrdili su da su najamnine pale oko 5 %, ali polovica tog pada posljedica je toga što su skuplji stanovi nestali s tržišta.

Broj novih ugovora o najmu pao je oko 10 %, a izlazak skupljih stanova nije nadomješten novim jeftinijim. To je primjer koji je Hrvatskoj najbliži: blaga, "druga generacija" kontrole, a ne zamrzavanje.

Buenos Aires. Već smo pisali o Argentini, pa samo podsjetnik. Kad je Javier Milei u prosincu 2023. ukinuo zakon o najmu, broj oglasa za najam u Buenos Airesu na najvećem portalu Zonaprop porastao je s oko 5.500 na 15.300.

Studija Leibnizova sveučilišta u Hannoveru za institut IZA potvrdila je snažan povratak ponude te pad nominalnih i realnih najamnina - suprotno očekivanjima onih koji su predviđali nagli skok cijena.

Hrvatska: zemlja praznih stanova

Hrvatski problem nije nedostatak stanova nego nedostatak stanova koji se nude za dugoročni najam.

Prema popisu stanovništva iz 2021., Hrvatska ima gotovo 2,4 milijuna stanova i oko 595.000 nenastanjenih - četvrtinu stambenog fonda. Broj praznih stanova u deset je godina porastao 43 %, dok je broj nastanjenih pao.

Vlada u Nacionalnom planu stambene politike navodi još 231.000 stambenih jedinica koje se koriste za kratkoročni turistički najam. S druge strane, prihod od najma stanova Poreznoj upravi krajem 2023. prijavljivalo je oko 47.000 poreznih obveznika.

U takvoj zemlji vlasnik stana ima izbor koji Berlinčanin nema. Može stan iznajmiti dugoročno. Može ga iznajmljivati turistima, gdje je zarada viša, a ugovor traje tjedan. Može ga prodati. Ili ga može ostaviti praznog i čekati da poskupi - što je u posljednjih nekoliko godina bila odlična investicija.

Dugoročni najam već je danas najmanje privlačna od tih opcija: najviše posla, najviše rizika i najviše porezne vidljivosti. Novi zakon dodaje tom izboru nove troškove upravo na strani dugoročnog najma.

Obvezna solemnizacija kod javnog bilježnika znači trošak i papirologiju za svaki ugovor. Rok za iseljenje od najmanje šest mjeseci do više od godine znači da vlasnik koji stan treba za sebe ili za dijete ne može raspolagati vlastitom imovinom. A gornja granica povišenja - danas labava - znači da vlasnik ne zna što će za dvije ili tri godine odlučiti neka druga vlada u nekom drugom paketu mjera.

Katalonija je izmjerila koliko je takva ponuda osjetljiva: elastičnost ponude stanova za najam bila je oko 4, što znači da i mali pad isplativosti izaziva velik pad ponude.

Za vlasnika jednog stana u Zagrebu ili Splitu račun je jednostavan. Svaki novi trošak i svako novo ograničenje dugoročnog najma još je jedan razlog da stan ostane prazan, ode turistima ili - što ni danas nije rijetkost - da se iznajmljuje na crno, bez ugovora i bez zaštite za ikoga.

Što umjesto kontrole?

Ako je cilj više priuštivih stanova za najam, iskustvo nudi jasniji put.

Smanjiti rizik najmodavca, a ne njegov prihod. Ovo je dio zakona koji vrijedi zadržati. Državno jamstvo za neisplaćenu najamninu i brže rješavanje sporova, što ministar Bačić obećava kroz solemnizaciju, upravo su ono što bi vlasnika moglo nagovoriti da prazan stan ponudi podstanaru.

Argentina pokazuje da se ponuda vraća kad vlasnici prestanu strahovati od najma. Ali ista logika govori protiv dugih rokova za iseljenje i gornje granice povišenja: oni rizik povećavaju.

Izjednačiti porezni tretman. Danas se držanje praznog stana i kratkoročni turistički najam isplate više od dugoročnog najma. Niži porez na prijavljeni dugoročni najam, uz realnije oporezivanje praznih stanova i turističkog najma, mijenja račun vlasnika bez ograničavanja ugovora.

Pustiti da se gradi. Minneapolis je pokazao da je ponuda najbolja kontrola najma: grad koji je olakšao gradnju imao je sporiji rast najamnina od susjeda koji ih je ograničio. U Hrvatskoj to znači brže dozvole, prostorne planove koji dopuštaju gušću gradnju u gradovima i manje birokracije za investitore.

Pomoći ljudima, a ne kontrolirati ugovore. Ako država želi pomoći siromašnim najmoprimcima, može im izravno davati stambeni dodatak. Trošak tada plaćaju svi porezni obveznici, transparentno, a ne slučajno odabrani vlasnici i budući stanari.

To predlažu i autori studije iz San Francisca: zaštitu od rasta najamnina bolje je pružati kao javno socijalno osiguranje nego kao obvezu nametnutu najmodavcima.

Protuargument: ovo nije kontrola najma nego zaštita od ucjene

Najjači argument za vladin prijedlog ne glasi da država treba određivati cijene. Glasi ovako: stanar koji je jednom uselio ima visoke troškove selidbe - dijete u vrtiću, posao u blizini, namještaj, polog. Vlasnik to zna i može iskoristiti tako da usred ugovora zatraži povišenje koje stanar mora prihvatiti jer nema kamo.

Ograničenje povišenja unutar postojećeg ugovora ne dira početnu tržišnu cijenu, nego samo štiti od takve ucjene. Takva pravila postoje u velikom dijelu Europe, uključujući Njemačku i Nizozemsku, i tamo tržište najma nije propalo.

Istraživanja pokazuju da su takve blage, "nove generacije" kontrole mnogo manje štetne od starih zamrzavanja. A obvezna solemnizacija izvlači najam iz sive zone i daje obje strane pravnu sigurnost.

U tom argumentu ima istine i vrijedi ga ozbiljno uzeti. Sigurnost stanovanja, posebno za obitelji s djecom, stvarna je vrijednost, a sivi najam ne štiti nikoga. Ali tri stvari ostaju.

Prva: isti cilj može se postići bez državne formule – primjerice, obvezom da se pravilo usklađivanja najamnine ugovori unaprijed, pri potpisu, kada stanar još nije vezan za stan.

Druga: gornja granica vezana uz cijene nekretnina, a ne uz najamnine ili inflaciju, čudna je mjera koja danas ne obvezuje gotovo nikoga - a takva pravila u politici rijetko ostaju labava. Katalonija, Berlin i St. Paul počeli su s argumentima o zaštiti stanara, a završili s raspravama o tome zašto nestaju stanovi.

Treća: ostali troškovi novog zakona - bilježnik, dugi rokovi iseljenja - padaju upravo na onaj dio tržišta koji je u Hrvatskoj najmanji i najosjetljiviji.

Stanovi se ne grade dekretom

Vlada je dobro uočila da se dio podstanara nalazi u nepovoljnom položaju. Ali pogrešno je postavila dijagnozu. Hrvatski podstanari ne plaćaju visoke najamnine zato što su vlasnici pohlepni, nego zato što je dugoročni najam za vlasnika najmanje isplativa i najrizičnija od svih opcija - pa ga nudi premalo ljudi.

Svaka mjera koja dugoročni najam čini još manje isplativim ili još rizičnijim smanjit će ponudu upravo ondje gdje je najpotrebnija.

Desetljeća istraživanja pokazuju isti obrazac: kontrola najma štiti one koji već imaju stan, a račun prebacuje na one koji ga tek traže - mlade, nove u gradu, one koji se sele zbog posla. St. Paul je to naučio u manje od godinu dana, a pravila je morao ublažiti dvaput.

Berlinu je ustavni sud skratio eksperiment. Argentina je ukidanjem kontrole u godinu dana gotovo utrostručila ponudu stanova za najam u Buenos Airesu.

Hrvatska ima prednost koju te zemlje nisu imale: može naučiti na tuđim pogreškama. Zadržati državno jamstvo za neisplaćenu najamninu, ubrzati sudove, oporezivati prazne stanove, olakšati gradnju - i odustati od formule koja određuje cijenu.

U zemlji s gotovo 600.000 praznih stanova problem nije u tome koliko vlasnik smije tražiti, nego u tome kako ga nagovoriti da uopće iznajmi.