Hrvatska je u veljači dobila prvi krovni zakon o stanovanju i obećanje od 20.200 stambenih jedinica do 2030. U istom tromjesečju broj izdanih građevinskih dozvola pao je za 26 posto na godišnjoj razini. Cijela domaća rasprava o stanovanju vodi se o tome tko će dobiti pomoć pri kupnji, a gotovo nikad o tome zašto se gradi tako malo.

Gdje smo?

Rast cijena je bio brz i iznadprosječan. Indeks cijena stambenih nekretnina u drugom tromjesečju 2025. porastao je 4,4 posto u odnosu na prethodno tromjesečje i 13,2 posto na godišnjoj razini, dok je prosječan rast u Europskoj uniji iznosio 5,4 posto.

Razlike među gradovima veće su od razlika među državama. U 2025. prosječna realizirana cijena stana u Splitu premašila je 4.000 eura po četvornom metru, Zagreb se približio granici od 3.000, Zadar i Rijeka su blizu te razine, a Osijek je ostao na oko 1.670 eura. Istodobno je promet nekretnina u većini gradova oslabio, dok su cijene rasle u svima.

Tržište se, dakle, ne hladi nego se dijeli. Manje transakcija uz više cijene znači da se povlače kupci s donjeg dijela ljestvice, a ne da se ponuda izjednačila s potražnjom.

Metodološka napomena koja će biti važna svakome tko sljedećih mjeseci uspoređuje brojke: s prvim tromjesečjem 2026. DZS je promijenio baznu godinu s 2015. na 2025., revidirao cijelu seriju od 2002. do 2025. radi usklađivanja s europskom uredbom i počeo tromjesečno objavljivati i broj i vrijednost prodanih stambenih objekata. Serije prije i poslije toga nisu izravno usporedive.

Dvije istine o stranim kupcima

Ovdje je podatak koji ruši obje uobičajene teze.

Prema podacima Hrvatske gospodarske komore, oko 90 posto stranih državljana koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj bira jednu od pet obalnih županija, a u tim županijama stranci čine oko 35 posto svih transakcija. Budući da je riječ o kupcima veće platežne moći, investitori sve češće usmjeravaju gradnju prema toj skupini, što diže cijene novogradnje i smanjuje dostupnost stanova domaćem stanovništvu.

A sada nacionalna slika: strani državljani sudjelovali su u 7,7 posto svih transakcija, a broj transakcija koje realiziraju strani kupci pao je za više od 43 posto.

Obje su brojke točne. Teza da stranci kupuju Hrvatsku netočna je na nacionalnoj razini i točna na dijelu obale. To ima izravnu posljedicu za politiku: svaka nacionalna mjera usmjerena na strane kupce - dodatni porezi, ograničenja - rješava lokalni problem instrumentom koji pogađa cijelu zemlju, uključujući gradove u kojima problem ne postoji.

Što je država napravila?

Vlada je 17. veljače 2026. usvojila Zakon o priuštivom stanovanju, kojim se prvi put u hrvatski pravni sustav uvodi sam pojam priuštivog stanovanja. Plan je 10.000 stanova za priuštivi najam i prodaju do 2030., aktivacija 9.000 praznih stanova i još 1.200 jedinica preko neprofitnih stambenih zadruga - ukupno 20.200. U takvim zgradama najmanje 50 posto stanova mora biti namijenjeno najmu, a u zgradama s manje od deset stanova svi. Jedinice lokalne samouprave dužne su osnovati javnu ustanovu, izraditi program, osloboditi tu gradnju komunalnog doprinosa, sufinancirati je i imaju pravo prvokupa.

Dio toga je stvarno dobar i treba to reći. Neprofitne stambene zadruge prvi su put u hrvatskom pravu i to je decentralizirani, nedržavni model vlasništva kakav bi liberali trebali podržavati. Aktivacija praznog fonda uključuje postojeće, neiskorištene stanove bez potrebe za novom gradnjom - a to je najjeftinija ponuda koja postoji, jer su ti stanovi već izgrađeni.

Problem je drugdje. Pogledajte popis ciljnih skupina: građani s nižim prihodima, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe deficitarnih zanimanja, osobe u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski, državni i javni službenici deficitarnih zanimanja, osobe starije od 65 godina i drugi kojima je potrebna stambena podrška.

Kad ciljna skupina obuhvaća sve mlađe od 45, sve obitelji s djecom i dio javnih službenika, to više nije socijalna politika nego opća subvencija s prioritetnom listom. Na to upozorava i organizacija Pravo na grad, koja politički stoji vrlo daleko od ovog teksta: pomicanjem težišta sa socijalnog na priuštivo stanovanje najpotrebitiji se izjednačavaju s općom populacijom, čime im se prostor dodatno sužava.

Aritmetika koja ne štima

Dvadeset tisuća jedinica do 2030. znači oko četiri tisuće godišnje.

U istoj zemlji, u istom razdoblju: ukupan broj izdanih građevinskih dozvola od siječnja do ožujka 2026. bio je 26 posto manji nego godinu ranije, od siječnja do travnja 17,5 posto manji, a do kraja srpnja 13 posto manji nego u istom razdoblju prošle godine.

To je ključni odnos cijelog problema. Država planira dodavati četiri tisuće stanova godišnje tržištu na kojem se privatna ponuda smanjuje brže od toga. Neto učinak na broj stanova može biti i negativan.

Uz to, državna gradnja ne događa se u vakuumu. Ona se natječe za iste izvođače, iste radnike i iste materijale kao i privatna, u gospodarstvu koje već radi blizu kapaciteta i ima inflaciju iznad četiri posto. Dio onoga što država izgradi bit će stan koji privatni investitor nije izgradio, samo skuplje.

Zašto se malo gradi?

Odgovor nije "previše regulacije" u apstraktnom smislu. On je prilično konkretan i ima četiri stavke.

Zemljište. U gradskim centrima zemljište je često najveća pojedinačna stavka u cijeni novog stana - veća od samog troška gradnje. Njegova količina nije prirodna činjenica nego posljedica prostornog plana, odnosno odluke o tome što je unutar građevinskog područja i koliko se na toj parceli smije izgraditi.

Dozvole i pravna nesigurnost. Vrijeme od ideje do dozvole je trošak financiranja koji se prevaljuje na cijenu. Tome treba dodati neriješene imovinskopravne odnose - isti onaj problem zemljišnih knjiga o kojem smo pisali povodom požara na Braču. Zemljište nejasnog vlasništva ne može se ni održavati ni graditi.

Komunalni doprinos. Lokalna samouprava naplaćuje ga upravo od aktivnosti koju želimo potaknuti. Zakon o priuštivom stanovanju to priznaje - oslobađa državnu i sufinanciranu gradnju od komunalnog doprinosa. Ali ako je doprinos prepreka za priuštivu gradnju, on je prepreka i za svaku drugu.

Lokalni veto. Vlada je prepoznala pravo usko grlo i tu je bila najhrabrija - pa se odmah povukla. Na prigovore da se Zakonom o prostornom uređenju gazi preko ustavnih ovlasti lokalnih samouprava, ministar Bačić odgovorio je da urbanistički projekt ubrzava gradnju, ali da nikakve gradnje nema bez privole jedinica lokalne samouprave.

To je bit stvari. Ako grad koji ima problem s priuštivošću može blokirati gradnju, onda nacionalni plan ovisi o pristanku upravo one razine vlasti koja ima najviše političkih razloga da ga ne da - jer postojeći vlasnici glasaju, a budući stanari još ne žive ondje.

Prigovori druge strane

Prvi: ponuda je odgovor na desetogodišnjem horizontu, a tridesetogodišnjak treba stan sada. Subvencija djeluje odmah, gradnja ne. To je točno i to je najjači argument za javni najamni fond.

Drugi: na obali ponuda nije ograničena planiranjem nego time što je zemljište konačno, a konkurentska namjena - turizam - profitabilnija. Nikakva reforma dozvola neće učiniti stan na Hvaru priuštivim mještaninu.

Treći: aktivacija praznog fonda i zadruge upravo su ponudbene mjere kakve liberali traže pa ovaj zakon i nije subvencija potražnje.

Treći prigovor je najbolji i treba ga prihvatiti. Novi zakon je bitno bolji od dosadašnjeg modela subvencioniranih kredita, koji je bio čista subvencija potražnje i čiji se učinak vidio u cijenama, a ne u broju stanova.

Ali prvi i drugi prigovor vode drugdje nego što se misli.

U čemu je stvar?

Postoji jedno pitanje kojim se može ocijeniti svaka stambena mjera: povećava li broj stanova ili samo kupovnu moć nekih kupaca?

Subvencionirani krediti pali su na tom testu. Aktivacija praznog fonda prolazi ga. Javna gradnja prolazi ga samo ako je dodatna, a ne preraspodjela istog ograničenog građevinskog kapaciteta.

Drugi prigovor - onaj o obali - točan je i iz njega slijedi da treba prestati pretvarati se da jedna nacionalna politika odgovara i Zagrebu i Hvaru. Zagrebački problem je građevinsko zemljište i brzina dozvola. Splitski i otočni problem je konkurentska namjena. To su dva različita problema i traže dva različita instrumenta.

Za taj drugi instrument već postoji, i uveden je ove godine. Porez na nekretnine je jedina mjera koja izravno poskupljuje držanje stana izvan funkcije. Ako je na obali postavljen dovoljno visoko na neiskorištene jedinice, aktivacija se događa sama, bez da APN mora išta kupovati ili graditi. Isto vrijedi za poreznu razliku između kratkoročnog turističkog i dugoročnog stambenog najma: dok je prvi sustavno povoljniji, stanovi se neće vraćati u drugi, koliko god se najamnine ograničavale.

Porez na nekretnine, u onom obliku u kojem je sada, inače ne bi bio ništa loše da nije nadodan na sve postojeće poreze, nego da je zamijenio neki postojeći porez. Na primjer, da je Vlada ukinula ili bitno smanjila porez na dohodak i onda uvela takav porez na nekretnine, to bi bilo za aplauz. Ovako je to više dodatno opterećenje na građane koje će se s vremenom sigurno proširiti i na sve vlasnike nekretnina, a ne samo one koji ih ne koriste za stanovanje.

I na kraju, mjerenje. Vlada je postavila cilj koji mjeri vlastiti učinak - koliko će stanova izgraditi država. To je pogrešan pokazatelj. Jedini pokazatelj koji je važan jest koliko se stanova ukupno izgradi u zemlji. Taj se broj već objavljuje svaki mjesec i trenutačno pada dvoznamenkasto.

Politika koja to ne postavi kao svoj cilj neće riješiti stambenu krizu ni u kojem slučaju. Riješit će stambeno pitanje dvadeset tisuća kućanstava, koji će do nove nekretnine doći preko političke veze, i ostaviti tržište točno ondje gdje ga je zatekla.